|
Wordt deze aanvullende toelichting gebruikt voor het invullen van een F-biljet? Dan wordt met ‘u’, ‘uw’ of ‘uzelf’ de overleden belastingplichtige bedoeld.
Opmerking: voor voorbeelden en rekenhulpen zie de website van de Belastingdienst.
Als u of uw fiscale partner een eigen woning heeft verkocht, hebt u misschien te maken met de bijleenregeling. Hebt u een andere eigen woning gekocht en had uw oude woning overwaarde? Dan is uw (hypotheek)renteaftrek misschien beperkt door de bijleenregeling. In de toelichting bij uw aangifte inkomstenbelasting staat algemene informatie hierover. In deze aanvullende toelichting vindt u meer informatie over de bijleenregeling.
De bijleenregeling
Als u uw eigen woning hebt verkocht en een andere woning hebt gekocht, kan dat gevolgen hebben voor uw (hypotheek)renteaftrek. Meestal is de schuld voor de oude woning lager dan de verkoopopbrengst: de woning heeft dan overwaarde. U mag alleen rente aftrekken over een lening voor het deel van de aankoopprijs van de nieuwe woning dat hoger is dan de overwaarde van de oude woning.
Eigenwoningschuld, eigenwoningreserve en overwaarde
De eigenwoningschuld is het bedrag van de lening(en) voor de eigen woning waarover u rente mag aftrekken in box 1. Het gaat om de (hypotheek)schuld die u hebt afgesloten voor:
– de aankoop
– de aankoopkosten
– de verbetering en het onderhoud
– de afkoop van de rechten voor erfpacht, opstal of beklemming
Het bedrag van de leningen waarover u rente mag aftrekken, wordt beperkt door de eigenwoningreserve. De eigenwoningreserve is het bedrag waarvoor u geen eigenwoningschuld mag aangaan. De eigenwoningreserve ontstaat als de oude woning bij verkoop een vervreemdingssaldo (hierna overwaarde) heeft. Als u al een eigenwoningreserve had, voeg dan de overwaarde hieraan toe. Had u nog geen eigenwoningreserve? Dan is de eigenwoningreserve gelijk aan de overwaarde. De overwaarde is wat u overhoudt als u de eigenwoningschuld voor de oude woning aftrekt van de netto-opbrengst.
Voorbeelden van aan- en verkoopkosten zijn makelaarskosten, overdrachtsbelasting en notariskosten in verband met de overdracht. Onder de verkoopkosten vallen ook de kosten voor het verplichte energielabel. Kosten die samenhangen met de financiering van de woning, zoals de afsluitprovisie en de notariskosten voor de hypotheekakte zijn geen aan- en verkoopkosten. Deze financieringskosten kunt u meestal in de aangifte aftrekken bij de vragen over de eigen woning.
Let op!
U mag de meegefinancierde financieringskosten alleen als een deel van de lening voor de eigenwoningschuld beschouwen bij aankoop van uw eerste eigen woning. In andere gevallen mag u de meegefinancierde financieringskosten niet beschouwen als een deel van de lening voor de eigenwoningschuld. Is de eigenwoningreserve negatief? Of hebt u geen eigenwoningreserve? Dan is de rente aftrekbaar over uw volledige lening voor de aankoop.
Voorbeeld
Uw nieuwe woning kost € 100.000 en u hebt een eigenwoningreserve van € 20.000. U kunt dan voor € 80.000 een lening afsluiten. De rente is dan aftrekbaar in box 1. Leent u niet voor € 80.000, maar voor € 100.000? Dan kunt u over € 20.000 geen rente aftrekken.
Uw eigenwoningschuld kan dus niet hoger zijn dan de aankoopsom van uw woning, verminderd met de eigenwoningreserve. De eigenwoningreserve neemt dan af.
De eigenwoningreserve neemt ook af als u deze gebruikt voor:
– de aankoop van een volgende eigen woning
– de aflossing op de geldlening (niet voor de aflossing bij verkoop en de aflossing op een overbruggingskrediet)
– de kosten voor verbetering en onderhoud
– de afkoop van de rechten voor erfpacht, opstal of beklemming
Voor de afname van de eigenwoningreserve door kosten voor verbetering en onderhoud en de afkoop van de rechten voor erfpacht, opstal of beklemming maakt het niet uit of u deze kosten met eigen geld betaalt. Als u er geld voor leent, kunt u alleen het deel van de lening dat hoger is dan uw eigenwoningreserve bij uw eigenwoningschuld tellen.
Hebt u geld geleend voor onderhoud en/of verbouwing van de eigen woning? En hebt u het geld nog niet gebruikt? Dan hoort het deel van de lening dat hoger is dan de eigenwoningreserve tot 6 maanden na het afsluiten ervan toch tot uw eigenwoningschuld. Daarna behoort het deel van de lening dat u nog niet voor het onderhoud en/of verbouwing gebruikt heeft tot box 3. Als de lening voor het onderhoud en/of de verbouwing op een aparte rekening staat, een verbouwingsdepot, dan hoort het deel van lening dat hoger is dan de eigenwoningreserve maximaal 2 jaar lang tot uw eigenwoningschuld. Dit geldt alleen voor periode waarin het onderhoud en/of verbouwing plaatsvindt. Als het onderhoud en/of de verbouwing eerder eindigt, dan hoort het restant tot box 3.
Hebt u een eigenwoningreserve en is de overwaarde negatief, dan trekt u dit bedrag van de eigenwoningreserve af. De eigenwoningreserve vervalt na vijf jaar. Is uw eigenwoningreserve uit meerdere verkopen opgebouwd, dan vervalt elk deel afzonderlijk na vijf jaar. De eigenwoningreserve vervalt ook als u overlijdt.
Als u de stand van uw eigenwoningreserve aan het einde van het kalenderjaar wilt weten, kunt u hiervoor bij ons een beschikking aanvragen.
Negatieve eigenwoningreserve
De eigenwoningreserve neemt ook af als u een negatieve overwaarde hebt als gevolg van een boete die u betaalde voor ontbinding van een koopovereenkomst. De boete voor het ontbinden van een koopovereenkomst wordt onder de volgende voorwaarden gezien als een negatief
vervreemdingssaldo:
– De woning was bestemd voor bewoning als eigen woning.
– De aankoop ging niet door vanwege onvoorziene omstandigheden bij de ondertekening van de overeenkomst.
Verschillende situaties
U kunt in verschillende situaties te maken krijgen met de bijleenregeling. De volgende situaties worden toegelicht:
– U bent verhuisd naar een duurdere woning.
– U bent verhuisd naar een goedkopere woning.
– U hebt nog geen nieuwe woning gekocht, nadat de oude is verkocht.
– U hebt een nieuwe woning gekocht, voordat de oude is verkocht.
– U hebt een fiscale partner of huisgenoot.
– U en uw fiscale partner of huisgenoot zijn uit elkaar.
U bent verhuisd naar een duurdere woning
Hierna vindt u rekenvoorbeelden bij twee verschillende situaties. U bent verhuisd naar een duurdere woning en:
– u had nog geen eigenwoningreserve
– u had al een eigenwoningreserve
U had nog geen eigenwoningreserve
Als u nog geen eigenwoningreserve had, is de eigenwoningreserve gelijk aan de overwaarde van uw oude woning.
U had al een eigenwoningreserve
Als u al een eigenwoningreserve had, wordt de overwaarde van de
nieuwe woning hieraan toegevoegd. De schuld die u bij de aankoop
van uw nieuwe woning aangaat, vormt voor dit bedrag geen eigenwoningschuld.
U bent verhuisd naar een goedkopere woning
Hierna vindt u rekenvoorbeelden bij twee verschillende situaties. U bent verhuisd naar een goedkopere woning en:
– u had nog geen eigenwoningreserve
– u had al een eigenwoningreserve
U had nog geen eigenwoningreserve
Als u na de verkoop van uw woning een goedkopere woning koopt, mag de eigenwoningschuld voor uw nieuwe woning niet hoger zijn dan die voor de oude.
U had al een eigenwoningreserve
U kunt bij de aanschaf van een goedkopere woning eigenwoningreserve overhouden, omdat uw nieuwe eigenwoningschuld niet hoger mag zijn dan een van de volgende twee bedragen:
– uw oude eigenwoningschuld
– uw leningen voor de aankoopsom, als dit bedrag lager is dan de oude eigenwoningschuld
U hebt nog geen nieuwe woning gekocht, nadat de oude is verkocht
Hebt u uw eigen woning verkocht en hebt u geen nieuwe woning omdat u bijvoorbeeld gaat huren? U hebt dan geen eigenwoningschuld meer. De overwaarde van de verkochte woning is dan uw eigenwoningreserve. Of u voegt de overwaarde toe aan de eigenwoningreserve die u al had. Omdat u geen nieuwe woning hebt gekocht, blijft uw eigenwoningreserve staan. Deze vervalt na vijf jaar of na overlijden. Koopt u binnen die vijf jaar een nieuwe woning, dan telt uw eigenwoningreserve mee bij het bepalen van de maximale eigenwoningschuld waarover renteaftrek mogelijk is. U hebt een nieuwe woning gekocht, voordat de oude is verkocht Als u een nieuwe woning hebt gekocht, maar de oude woning nog niet hebt verkocht, kunt u de overwaarde van uw oude woning nog niet bij de eigenwoningreserve tellen. Hebt u voor de nieuwe woning een lening afgesloten? Trek dan de rente af over de hele lening voor de nieuwe woning. Hebt u echter nog een eigenwoningreserve staan, dan vormt de schuld die u voor de nieuwe woning aangaat voor de hoogte van de bestaande eigenwoningreserve geen eigenwoningschuld. U hoeft bij de aankoop van de nieuwe woning voor de bepaling van de eigenwoningschuld dus nog geen rekening te houden met de overwaarde van de oude woning. Dit hoeft u pas te doen als de oude woning is verkocht. Of als deze geen eigen woning meer is in box 1, door een andere reden dan verkoop. U moet dan de overwaarde vaststellen en die alsnog bij uw eigenwoningreserve tellen. De eigenwoningschuld is vanaf dat moment maximaal de aankoopsom van de nieuwe eigen woning min de eigenwoningreserve. Als de nieuwe
woning goedkoper is dan de oude woning, geldt de uitleg in de paragraaf U bent verhuisd naar een goedkopere woning.
U hebt een fiscale partner of huisgenoot
De eigenwoningreserve is persoonlijk. Maar als u met uw fiscale partner de gezamenlijke woning verlaat en een volgende gezamenlijke woning koopt, moet u rekening houden met elkaars eigenwoningreserve. Twee situaties worden hierna uitgelegd:
– van twee eigenaren naar een eigenaar
– van een eigenaar naar twee eigenaren (partnerregeling)
Maar ook bij gelijkblijvende eigendomsverhoudingen kan de partnerregeling gelden, als de eigenwoningschulden van de partners niet gelijk zijn.
Van twee eigenaren naar een eigenaar
Verhuist u met uw fiscale partner van een woning waarvan u beiden eigenaar was naar een woning die door u alleen is gekocht? Dan wordt de eigenwoningreserve van uw partner opgeteld bij die van u.
Deze regeling geldt niet alleen voor fiscale partners, maar ook voor huisgenoten. Dit kunnen broers of zussen zijn, of thuiswonende kinderen. Als uw fiscale partner bij u intrekt en hij heeft een eigenwoningreserve, dan heeft dit geen invloed op uw eigenwoningschuld. Pas als u hierna samen een andere woning koopt, kan de eigenwoningreserve van u en uw fiscale partner worden samengevoegd. Dan wordt er ook pas rekening gehouden met de
eigenwoningreserve. Het maakt niet uit wie van u de eigenaar was van de oude woning. U hebt dan te maken met de zogenoemde partnerregeling.
Van een eigenaar naar twee eigenaren (partnerregeling)
Hebt u met uw fiscale partner samengewoond in een woning waarvan een
van u de eigenaar was? En gaat u samen een nieuwe eigen woning kopen? Dan kan diegene die al een eigen woning had misschien fiscaal goedkoper wonen. Zijn eigenwoningschuld kan dan maximaal het laagste van een van de volgende twee bedragen zijn:
– zijn oude eigenwoningschuld
– zijn nieuwe lening(en) voor de aankoopsom
Hierdoor kan een restant niet-verrekende eigenwoningreserve ontstaan. Dit niet-verrekende restant eigenwoningreserve gaat af van de maximale eigenwoningschuld van de partner.
Let op!
De partnerregeling houdt in dat het restant van de eigenwoningreserve de maximale eigenwoningschuld van uw partner vermindert. Dit restant blijft echter uw eigenwoningreserve.
U en uw fiscale partner of huisgenoot zijn uit elkaar
Als u de samenwoning met uw fiscale partner of huisgenoot beëindigt, bijvoorbeeld door scheiding, neemt ieder zijn eigen deel van de eigenwoningreserve mee. Was u getrouwd in gemeenschap van goederen, dan krijgt ieder 50%. Degene die de woning verlaat, hoeft alleen rekening te houden met zijn eigen eigenwoningreserve. Als degene die in de woning blijft wonen het aandeel in de woning van de ander overneemt, heeft de eigenwoningreserve van de verlater geen invloed op zijn eigenwoningschuld.
Let op!
Bij huwelijkse voorwaarden of een samenlevingscontract kan een andere verdeling zijn overeengekomen. Als u beiden die andere verdeling wilt, moet u hiervoor gezamenlijk een schriftelijk verzoek bij ons indienen. Als u dat niet doet, wordt de eigenwoningreserve in dezelfde verhouding verdeeld als het eigendom van de woning.
Bijzondere situaties
Over de volgende bijzondere situaties leest u hierna meer:
– situaties die gelijk zijn aan aankoop, zoals schenking
– situaties die gelijk zijn aan verkoop, zoals verhuur
Situaties die gelijk zijn aan aankoop
U kunt een eigen woning niet alleen verkrijgen door aankoop, maar ook:
– als iemand u de woning schenkt
– als uw tweede woning uw hoofdverblijf wordt
– als u een woning van het ondernemingsvermogen overbrengt naar uw privévermogen
Als aankoopprijs geldt in bovenstaande gevallen de waarde van de woning in het economische verkeer op het tijdstip dat de woning uw eigen woning wordt.
Situaties die gelijk zijn aan verkoop
De eigenwoningregeling eindigt bij overdracht van de woning. Dat is meestal door verkoop, maar schenking kan ook. U hebt de woning dan vervreemd. Daarnaast kan een woning niet langer uw eigen woning zijn:
– doordat de eigen woning niet langer uw hoofdverblijf is, maar uw tweede woning is geworden. De woning gaat dan van box 1 over naar box 3.
– omdat de eigen woning van het privévermogen naar het ondernemingsvermogen
is overgebracht
– bij scheiding/uit elkaar gaan, als:
– u de woning twee jaar geleden hebt verlaten
– u de woning nog geen twee jaar geleden hebt verlaten, maar uw partner er niet meer woont
– als u bent verhuisd en:
– de oude woning nog niet is verkocht aan het einde van het tweede kalenderjaar, nadat u de nieuwe woning betrok
– de oude woning niet meer bestemd is voor verkoop
– de oude woning niet meer leeg staat
– de nieuwe woning aan het eind van het tweede kalenderjaar nog niet is gebouwd
– de nieuwe woning niet meer bestemd is als eigen woning
– de nieuwe woning niet meer leeg staat
In deze gevallen geldt als vervreemdingsprijs de waarde in het economische verkeer op het moment dat de woning niet meer een eigen woning is.
Rekenhulpen en rekenprogramma
Voor uw belastingaangifte zijn drie rekenhulpen ontwikkeld waarmee u de vragen over de eigenwoning op het aangiftebiljet kunt invullen.
In de rekenhulpen wordt regelmatig naar de vragen op de aangifte verwezen. Met de rekenhulpen kunt u de overwaarde, en de eigenwoningschuld berekenen.
U kunt de rekenhulpen alleen gebruiken als u:
– in 2008 uw woning verkocht en een nieuwe woning kocht, en u voor de nieuwe woning geen kosten had voor onderhoud, verbetering en afkoop van de rechten voor erfpacht, opstal of beklemming.
– een duurdere woning hebt gekocht en u geen eigenwoningreserve had op 1 januari 2008.
– een goedkopere woning hebt gekocht Als u de rekenhulpen niet kunt gebruiken, ga dan naar het Rekenprogramma Bijleenregeling
Het Rekenprogramma Bijleenregeling is uitgebreider dan de rekenhulpen. Met het rekenprogramma krijgt u inzicht in de fiscale gevolgen die de bijleenregeling voor u kan hebben. U vindt het rekenprogramma op www.belastingdienst.nl. Voor meer informatie kunt u bellen met de BelastingTelefoon: 0800 - 0543.
Rekenhulp en aangifte per situatie
Er zijn drie rekenhulpen: rekenhulp A, B, en C. Voordat u de rekenhulpen kunt invullen, moet u bepalen welke situatie op u van toepassing is. Bijvoorbeeld, u verkocht in 2008 uw eigen woning en:
– u hebt geen andere eigen woning gekocht
– u hebt een andere eigen woning gekocht
U verkocht uw eigen woning in 2008 en u hebt geen andere eigen woning gekocht
Als u de oude woning verkocht in 2008 en geen nieuwe woning kocht, vult u alleen rekenhulp A in voor het berekenen van de overwaarde. Vul dan op de aangifte de volgende vragen in bij de rubriek eigen woning
– Verkoopprijs van de verkochte woning min de verkoopkosten.
– Eigenwoningschuld voor de verkochte woning.
– Overwaarde van de verkochte woning.
– Aankoopprijs van de gekochte woning, inclusief de aankoopkosten.
– Kosten voor onderhoud of verbouwing van de eigen woning.
U verkocht uw eigen woning in 2008 en u hebt in 2008 een andere eigen woning gekocht
Verkocht u de oude woning in 2008? En hebt u in datzelfde jaar een nieuwe woning gekocht? Vul dan de rekenhulpen A en B in. Met rekenhulp A berekent u de overwaarde. Met rekenhulp B berekent u of u in een goedkopere of duurdere woning bent gaan wonen. Als nu blijkt dat u:
– in een duurdere woning bent gaan wonen, vul dan rekenhulp C in.Hiermee
berekent u de eigenwoningreserve en de eigenwoningschuld.
– in een goedkopere woning bent gaan wonen, dan kunt u verder geen gebruikmaken van de rekenhulpen. Gebruik dan het rekenprogramma.
Op rekenhulp B vult u de aankoopprijs van de woning in. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen:
– een nieuwbouwwoning
– een bestaande woning
Let op!
Bij de aankoopprijs van een nieuwbouwwoning of een bestaande woning horen niet de makelaarskosten en notariskosten. Die vermeld u apart in de rekenhulp.
U hebt een nieuwbouwwoning gekocht
Als u een nieuwbouwwoning hebt gekocht, neemt u als aankoopprijs van de woning het totaal van:
– de aanneemsom
– de koopsom van de grond
– de bouwrente uit de periode vóór afsluiting van de voorlopige koopovereenkomst
– het meer- en minderwerk
– de uitgaven die buiten de aannemer om zijn gedaan voor bijvoorbeeld straatwerk en tuinaanleg
U hebt een bestaande woning gekocht
Als u een bestaande woning hebt gekocht, neemt u als aankoopprijs van de woning het bedrag dat u voor de woning betaalde. Rekenhulp en aangifte bij fiscaal partnerschap Fiscale partners kunnen op de rekenhulp meestal gezamenlijke bedragen invullen bij vragen over de eigenwoningschuld en de overwaarde. Soms kan dit niet en moet het eigen aandeel op de aangifte worden ingevuld. Dit is het geval:
– bij echtscheiding
– bij overlijden
– als de verdeling van de schuld over beide partners een andere verhouding kent dan de verdeling van het eigendom
– bij het kopen van een woning terwijl de (fiscale) partner al een eigenwoningreserve heeft
Voor rekenhulpen en voorbeelden zie de website van de Belastingdienst.
Bron: www.belastingdienst.nl |
