|
Verkocht u of uw fiscale partner in 2009 een eigen woning? Had deze woning overwaarde? En kocht u een andere eigen woning? Dan hebt u te maken met de bijleenregeling. Daardoor is uw (hypotheek)renteaftrek misschien beperkt.
Bijleenregeling
Als u uw eigen woning verkoopt en een andere woning koopt, kan dat gevolgen hebben voor uw (hypotheek)renteaftrek. Bij verkoop is de opbrengst meestal hoger dan de schuld. Uw woning heeft dan
overwaarde. Deze overwaarde moet u gebruiken voor de aankoop van uw nieuwe eigen woning.
Gebruikt u de overwaarde niet, maar leent u dit bedrag (voor een deel) bij? Dan is de (hypotheek)rente over het bijgeleende bedrag niet aftrekbaar. De lening waarover u de rente mag aftrekken, mag dus niet hoger zijn dan de aankoopprijs van uw nieuwe woning min de overwaarde van uw oude woning.
Voorbeeld
Uw nieuwe woning kost € 1 00.000 en de overwaarde van uw oude woning is € 20.000. U kunt dan een (hypotheek)lening van € 80.000 afsluiten waarover de rente aftrekbaar is in box 1 . Leent u meer dan
€ 80.000? Dan kunt u over het bedrag boven die € 80.000 geen rente aftrekken.
Eigenwoningschuld en overwaarde
Voor de berekening van uw aftrek van (hypotheek)rente moet u eerst uw eigenwoningschuld en de overwaarde vaststellen. Het is niet vanzelfsprekend dat u álle (hypotheek)rente mag aftrekken. Dat mag alleen voor dat deel van de leningen (hypotheek) die wij tot de eigenwoningschuld rekenen.
Eigenwoningschuld
De eigenwoningschuld is de (hypotheek)schuld die u hebt afgesloten voor:
– de aankoop
– de aankoopkosten
– de verbetering en het onderhoud
– de afkoop van de rechten van erfpacht, opstal of beklemming
Overwaarde
Van de aankoopprijs (inclusief aankoopkosten) van uw eigen woning, moet u de overwaarde aftrekken. De overwaarde is de verkoopprijs min de eigenwoningschuld van de oude woning. Zie voorbeeld 1. Hebt u minder geleend, dan neemt u dat lagere bedrag. Hebt u meer geleend, dan mag u dat meerdere niet tot uw eigenwoningschuld rekenen. Alleen van die eigenwoningschuld mag u de rente aftrekken in box 1 .
Voorbeeld 1
Verkoopprijs € ……….
Verkoopkosten € ………. –
Netto-opbrengst € ……….
Eigenwoningschuld verkochte woning € ………. –
Overwaarde € ……….
Eigenwoningreserve
De eigenwoningreserve ontstaat uit de overwaarde als u uw (oude) woning verkoopt en de verkoopopbrengst meer is dan de eigenwoningschuld van die (oude) woning. Hebt u een eigenwoningreserve uit het verleden? Tel de overwaarde bij dit bedrag. Dit is de nieuwe eigenwoningreserve. Zie voorbeeld 2. Is de eigenwoningreserve
negatief? Of hebt u geen eigenwoningreserve? Dan is de rente aftrekbaar over uw volledige lening voor de aankoop.
Voorbeeld 2
Eigenwoningreserve (oud) € ……….
Overwaarde € ………. +
Eigenwoningreserve (nieuw) € ……….
Let op!
De eigenwoningreserve is persoonlijk. Maar als u met uw fiscale partner de gezamenlijke woning verlaat en samen een andere woning koopt in een gewijzigde eigendomsverhouding, moet u rekening houden met elkaars eigenwoningreserve. Bijvoorbeeld de oude woning was van u. Van de nieuwe woning wordt u 50% eigenaar en uw fiscale partner of huisgenoot ook 50%. Kijk dan bij ‘U hebt een fiscale partner of huisgenoot’ op bladzijde 4.
Aan- en verkoopkosten
Voorbeelden van aan- en verkoopkosten zijn makelaarskosten, overdrachtsbelasting en notariskosten die u voor de overdracht maakt. Onder de verkoopkosten vallen ook de kosten voor het verplichte energielabel. Kosten die te maken hebben met de financiering van de woning, zoals de afsluitprovisie en de notariskosten voor de hypotheekakte, zijn geen aan- en verkoopkosten. Deze financieringskosten kunt u meestal in de aangifte aftrekken bij box 1 (eigen woning).
Let op!
Misschien gebruikt u een gedeelte van uw (hypotheek) lening om de financieringskosten te betalen. Dan kunt u alleen bij de aankoop van uw eerste eigen woning deze kosten als deel van de lening beschouwen. De rente over de gehele lening kunt u dan aftrekken. Koopt u voor de tweede keer een eigen woning? En wilt u de financieringskosten in de (hypotheek) lening meenemen? Dan kunt u de rente over het geleende bedrag voor de financieringskosten niet aftrekken.
Voorbeeld
Uw nieuwe woning kost € 100.000 en u hebt een eigenwoningreserve van € 20.000. U kunt dan een (hypotheek) lening van € 80.000 afsluiten. De rente is aftrekbaar in box 1. Leent u geen € 80.000 maar € 100.000? Dan kunt u over € 20.000 geen rente aftrekken.
Uw eigenwoningschuld kan dus niet hoger zijn dan de aankoopsom van uw woning, verminderd met de eigenwoningreserve. De eigenwoningreserve neemt dan af.
De eigenwoningreserve neemt ook af als u deze gebruikt voor:
– de aankoop van een volgende eigen woning
– de aflossing op de geldlening (niet voor de aflossing bij verkoop en de aflossing op een overbruggingskrediet)
– de kosten voor verbetering en onderhoud
– de afkoop van de rechten van erfpacht, opstal of beklemming Betaalt u de kosten voor verbetering en onderhoud en de afkoop van de rechten voor erfpacht, opstal of beklemming met eigen geld? Ook dan neemt de eigenwoningreserve af. Als u er geld voor leent, kunt u alleen het deel van de lening dat hoger is dan uw eigenwoningreserve bij uw eigenwoningschuld tellen.
Hebt u geld geleend voor het onderhoud en/of een verbouwing van uw eigen woning? Dan hoort het deel van de lening dat hoger is dan de eigenwoningreserve tot 6 maanden na het afsluiten ervan tot uw eigenwoningschuld. Zijn de 6 maanden voorbij en hebt u het geld nog niet gebruikt voor het onderhoud en/of de verbouwing? Geef dit bedrag dan aan in box 3. Als de lening voor het onderhoud en/of de verbouwing op een aparte rekening staat (een verbouwingsdepot), dan hoort het deel van lening dat hoger is dan de eigenwoningreserve maximaal 2 jaar lang tot uw eigenwoningschuld. Dit geldt alleen voor periode waarin het onderhoud en/of de verbouwing plaatsvindt. Als het onderhoud en/of de verbouwing eerder eindigt, dan hoort het restant tot box 3.
Voorbeeld
U hebt een eigenwoningreserve van € 35.000 en lost € 7.500 af op uw eigenwoningschuld. Daarna gaat u voor € 15.000 verbouwen. Stand eigenwoningreserve € 35.000 Aflossing eigenwoningschuld € 7.500 Onderhoudskosten € 15.000 - Stand nieuwe eigenwoningreserve € 12.500 Hebt u een eigenwoningreserve en is de overwaarde negatief, dan trekt u dit bedrag van de eigenwoningreserve af.
Negatieve eigenwoningreserve
De eigenwoningreserve neemt ook af als u een negatieve overwaarde hebt. Dit kan gebeuren door een boete die u betaalde voor ontbinding van een koopovereenkomst. Hierdoor kan de eigenwoningreserve negatief worden.
De boete voor de ontbinding van een koopovereenkomst is onder de volgende voorwaarden een negatief vervreemdingssaldo:
– de woning bestemd was voor bewoning als eigen woning
– de aankoop ging door onvoorziene omstandigheden niet door. Deze omstandigheden waren bij de ondertekening van de overeenkomst niet bekend. Dit is bijvoorbeeld het geval als u of uw partner na de ondertekening ernstig ziek werd, waardoor de aankoop niet kon doorgaan. De eigenwoningreserve vervalt na vijf jaar. Is uw eigenwoningreserve uit meerdere verkopen opgebouwd, dan vervalt elk deel afzonderlijk
na vijf jaar. De eigenwoningreserve vervalt ook als u overlijdt. Als u de stand van uw eigenwoningreserve aan het einde van het kalenderjaar wilt weten, kunt u hiervoor bij ons een beschikking aanvragen.
Wanneer krijgt u te maken met de bijleenregeling?
U kunt in verschillende situaties te maken krijgen met de bijleenregeling:
– U bent verhuisd naar een duurdere woning.
– U bent verhuisd naar een goedkopere woning.
– U hebt nog geen nieuwe woning gekocht, nadat de oude is verkocht.
– U hebt een nieuwe woning gekocht, voordat de oude is verkocht.
– U hebt een fiscale partner of huisgenoot.
– U en uw fiscale partner of huisgenoot zijn uit elkaar.
U bent verhuisd naar een duurdere woning
Hierna vindt u rekenvoorbeelden bij twee verschillende situaties.
U bent verhuisd naar een duurdere woning en:
– u had nog geen eigenwoningreserve of
– u had al een eigenwoningreserve
U had nog geen eigenwoningreserve
Als u nog geen eigenwoningreserve had, is de eigenwoningreserve gelijk aan de overwaarde van uw oude woning.
Voorbeeld
U verkocht uw oude woning voor € 150.000 met € 3.000 aan verkoopkosten. De eigenwoningschuld was € 109.000. Verkoopprijs oude woning € 150.000 Verkoopkosten € 3.000 - Netto-opbrengst € 147.000 Eigenwoningschuld verkochte woning € 109.000 - Overwaarde eigen woning € 38.000 Omdat u nog geen eigenwoningreserve had, is de eigenwoningreserve gelijk aan de overwaarde uit de oude woning: € 38.000. Vervolgens koopt u een nieuwe woning. Aankoopprijs nieuwe woning € 200.000 Aankoopkosten € 18.000 +
Aankoopsom € 218.000 Eigenwoningreserve € 38.000 - Eigenwoningschuld € 180.000 Stand eigenwoningreserve € 0
In dit voorbeeld hebt u de gehele eigenwoningreserve als eigen geld gebruikt voor uw nieuwe woning. In box 1 kunt u nu rente aftrekken over een lening voor uw woning van maximaal € 180.000. Alles wat u meer zou lenen dan dit bedrag is een schuld in box 3. De rente over dat extra deel van de lening is niet aftrekbaar. U berekent de aftrekbare rente op de volgende manier: rente x (eigenwoningschuld / totale hypotheek) = aftrekbare rente
Stel:
Rente = € 10.000
Eigenwoningschuld = € 180.000
Totale hypotheek = € 200.000
Dan is de aftrekbare rente:
€ 10.000 x (€ 180.000 / € 200.000) = € 9.000
Hetzelfde geldt voor de kosten van de geldlening. Die zijn in dit voorbeeld ook maar voor € 180.000/ € 200.000 (= 90%) aftrekbaar.
U had al een eigenwoningreserve
Als u al een eigenwoningreserve had, wordt de overwaarde van de nieuwe woning hierbij opgeteld.
Voorbeeld
De netto-opbrengst van de verkoop van uw woning is € 250.000. U hebt een eigenwoningschuld van € 225.000. De overwaarde is dan € 25.000. Dit bedrag telt u op bij de eigenwoningreserve die u al had op 1 januari 2009. Als deze € 40.000 was, is uw nieuwe eigenwoningreserve € 65.000. Stand eigenwoningreserve op 1-1-2009 € 40.000
Overwaarde bij verkoop woning € 25.000 + Nieuwe eigenwoningreserve € 65.000
Voorbeeld
Uw nieuwe woning kost in totaal € 350.000, zodat u een eigenwoningschuld mag hebben van maximaal € 285.000 (= € 350.000 – € 65.000). Uw eigenwoningreserve van € 65.000 gaat dan geheel op in uw nieuwe woning.
U bent verhuisd naar een goedkopere woning
Hierna vindt u rekenvoorbeelden bij twee verschillende situaties. U bent verhuisd naar een goedkopere woning en:
– u had nog geen eigenwoningreserve of
– u had al een eigenwoningreserve
U had nog geen eigenwoningreserve
Als u na de verkoop van uw woning een goedkopere woning koopt, mag de eigenwoningschuld voor uw nieuwe woning niet hoger zijn dan die voor de oude.
Voorbeeld
U verkoopt uw woning op 1 januari 2009 voor € 203.000 met € 3.000 aan verkoopkosten. U had al een eigenwoningschuld van € 125.000. U hebt een overwaarde van € 75.000. Dit is meteen ook uw eigenwoningreserve. Verkoopprijs oude woning € 203.000 Verkoopkosten € 3.000 - Netto-opbrengst € 200.000 Eigenwoningschuld verkochte woning € 125.000 - Overwaarde eigen woning € 75.000 Stand eigenwoningreserve € 75.000 U koopt vervolgens een woning voor € 11 0.000 en sluit hiervoor een lening af van € 11 0.000. Omdat de oude woning duurder was dan de nieuwe woning, mag de eigenwoningschuld maximaal de oude eigenwoningschuld (€ 125.000) zijn, maar niet meer dan de leningen voor de aankoopsom van de nieuwe woning. In dit geval dus € 11 0.000. Hierbij moet de oude woning meer dan zes maanden uw hoofdverblijf zijn geweest. De eigenwoningreserve neemt dan niet af, omdat de aankoopsom niet hoger is dan de eigenwoningschuld van de nieuwe woning. Als u eigen geld gebruikt om uw eigenwoningschuld te verlagen, dan neemt uw eigenwoningreserve af met dit bedrag.
Voorbeeld
Als u in het vorige voorbeeld € 50.000 eigen geld gebruikt voor de aankoop van een woning van € 11 0.000, dan is uw eigenwoningschuld € 60.000. Uw eigenwoningreserve bedraagt nu € 25.000 (= € 75.000 - € 50.000).
U had al een eigenwoningreserve
U kunt bij de aanschaf van een goedkopere woning eigenwoningreserve overhouden, omdat uw nieuwe eigenwoningschuld niet hoger mag zijn dan een van de volgende twee bedragen:
– uw oude eigenwoningschuld
– uw leningen voor de aankoopsom, als dit bedrag lager is dan de oude eigenwoningschuld
Voorbeeld
De eigenwoningschuld voor uw oude woning was € 225.000. Vervolgens koopt u een goedkopere woning van € 275.000 en u leent hiervoor € 250.000. De eigenwoningschuld van de nieuwe woning is maximaal € 225.000. U had nog een eigenwoningreserve van € 65.000. Deze neemt af met € 50.000. Dit is het verschil tussen de aankoopsom van de nieuwe woning en uw oude eigenwoningschuld. U houdt € 15.000 eigenwoningreserve over. Als u voor uw nieuwe woning € 215.000 leent, dan is dit ook het bedragvan de eigenwoningschuld. De eigenwoningreserve wordt € 5.000.
U hebt uw eigen woning verkocht maar geen nieuwe eigen woning gekocht
Hebt u uw eigen woning verkocht maar geen nieuwe woning gekocht omdat u bijvoorbeeld gaat huren? U hebt dan geen eigenwoningschuld meer. De overwaarde van de verkochte woning is dan uw eigenwoningreserve. Of u voegt de overwaarde toe aan de eigenwoningreserve die u al had. Omdat u geen nieuwe woning hebt gekocht, blijft uw eigenwoningreserve staan. Deze vervalt na vijf jaar of na overlijden. Koopt u binnen die vijf jaar een nieuwe woning, dan telt uw eigenwoningreserve mee bij het bepalen van de maximale eigenwoningschuld waarover renteaftrek mogelijk is.
U hebt een eigen woning gekocht maar uw oude eigen woning niet verkocht
Hebt u een nieuwe eigen woning gekocht maar de oude woning nog niet verkocht?
Dan kunt u de overwaarde van uw oude woning nog niet bij de eigenwoningreserve tellen. Hebt u voor de nieuwe woning een lening afgesloten? Trek dan de rente af over de hele lening voor de nieuwe woning. Hebt u echter nog een eigenwoningreserve staan, dan vormt de schuld die u voor de nieuwe woning aangaat voor de hoogte van de bestaande eigenwoningreserve geen eigenwoningschuld. U hoeft bij de aankoop van de nieuwe woning voor de bepaling van de eigenwoningschuld dus nog geen rekening te houden met de overwaarde van de oude woning. Dit doet u pas als de oude woning is verkocht. Of als deze geen eigen woning meer is in box 1, door een andere reden dan verkoop. U moet dan de overwaarde vaststellen en die alsnog bij uw eigenwoningreserve tellen. De eigenwoningschuld is vanaf dat moment maximaal de aankoopsom van de nieuwe eigenwoning min de eigenwoningreserve. Als de nieuwe woning goedkoper is dan de oude woning, geldt de uitleg in de paragraaf U bent verhuisd naar een goedkopere woning op bladzijde 3.
U hebt een fiscale partner of huisgenoot
De eigenwoningreserve is persoonlijk. Maar als u met uw fiscale partner de gezamenlijke woning verkoopt en een volgende gezamenlijke woning koopt, moet u rekening houden met elkaars eigenwoningreserve. Deze regeling geldt niet alleen voor fiscale partners, maar ook voor huisgenoten.Dit kunnen broers of zussen zijn, of thuiswonende kinderen.
Er zijn twee situaties:
– van twee eigenaars naar een eigenaar
– van een eigenaar naar twee eigenaars. Dit noemen we de partnerregeling. Deze regeling geldt ook als beide partners eigenaar blijven.
Van twee eigenaars naar een eigenaar
Verhuist u met uw fiscale partner van een woning waarvan u beiden eigenaar was naar een woning die u alleen hebt gekocht? Dan wordt de eigenwoningreserve van uw partner opgeteld bij die van u.
Voorbeeld
U verkoopt de woning waarvan u samen eigenaar was voor € 125.000 (ieder € 62.500), terwijl u samen een eigenwoningschuld had van € 50.000 (ieder € 25.000). De overwaarde is dan € 75.000 (ieder € 37.500).
Netto-opbrengst oude woning € 125.000 Eigenwoningschuld verkochte woning € 50.000 - Eigenwoningreserve € 75.000 Eigen deel eigenwoningreserve € 37.500 Hierna verhuist u met uw fiscale partner naar een woning die u alleen hebt gekocht voor € 210.000. U mag dan een eigenwoningschuld van maximaal € 135.000 hebben.
Aankoopprijs nieuwe woning € 210.000 Eigen deel eigenwoningreserve € 37.500 - Eigenwoningreserve partner
€ 37.500 - Maximale eigenwoningschuld € 135.000
Als uw fiscale partner bij u intrekt en hij heeft een eigenwoningreserve, dan heeft dit geen invloed op uw eigenwoningschuld. Pas als u hierna samen een andere woning koopt, kan de eigenwoningreserve van u en uw fiscale partner worden samengevoegd. Dan wordt er ook pas rekening gehouden met de eigenwoningreserve. Het maakt niet uit wie van u de eigenaar was van de oude woning. U hebt dan te maken met de zogenoemde partnerregeling.
Van een eigenaar naar twee eigenaars (partnerregeling)
Hebt u met uw partner samengewoond in een woning waarvan een van u de eigenaar was? En gaat u samen een nieuwe eigen woning kopen? Dan gaat diegene die al een eigen woning had misschien
fiscaal goedkoper wonen. Zijn eigenwoningschuld kan dan maximaal het laagste van een van de volgende twee bedragen zijn:
– zijn oude eigenwoningschuld
– zijn nieuwe lening(en) voor de aankoopsom
Hierdoor kan een restant niet-verrekende eigenwoningreserve ontstaan. Dit niet-verrekende restant eigenwoningreserve gaat af van de maximale eigenwoningschuld van de partner.
Let op!
De partnerregeling houdt in dat het restant van de eigenwoningreserve de maximale eigenwoningschuld van uw partner vermindert. Dit restant blijft echter uw eigenwoningreserve.
Voorbeeld
U verkoopt de woning waarvan u alleen eigenaar was voor € 125.000. U had een eigenwoningschuld van
€ 50.000. De overwaarde is dan € 75.000. Netto-opbrengst oude woning € 125.000 Eigenwoningschuld verkochte woning € 50.000 - Eigenwoningreserve € 75.000 Hierna verhuist u met uw fiscale partner naar een woning die u
samen hebt gekocht voor € 210.000. U mag dan een eigenwoningschuld van € 50.000 hebben.
Aankoopprijs nieuwe woning voor u € 105.000 Eigenwoningreserve € 75.000 - Maximale eigenwoningschuld zou zijn € 30.000 maar door goedkoper wonen € 50.000 Het verschil van € 20.000 gaat af van de maximale eigenwoningschuld van uw fiscale partner. Uw fiscale partner mag daardoor maximaal een eigenwoningschuld hebben van € 85.000. Aankoopprijs voor uw partner € 105.000 Eigen eigenwoningreserve € 0 - Maximale eigenwoningschuld zou zijn € 105.000 maar verminderd met het restant van uw eigenwoningreserve € 20.000 - Zijn maximale eigenwoningschuld € 85.000 Samen is de maximale eigenwoningschuld € 135.000 (€ 50.000 + € 85.000). Dit is gelijk aan de gehele aankoopprijs van € 210.000, min de totale eigenwoningreserve van € 75.000.
U en uw fiscale partner of huisgenoot zijn uit elkaar
Als de samenwoning met uw fiscale partner of huisgenoot eindigt, bijvoorbeeld door een scheiding, dan neemt ieder zijn eigen deel van de eigenwoningreserve mee. Was u getrouwd in gemeenschap van goederen, dan krijgt ieder 50%. Degene die de woning verlaat, hoeft alleen rekening te houden met zijn eigen eigenwoningreserve. Als degene die in de woning blijft wonen het aandeel in de woning van de ander overneemt, heeft de eigenwoningreserve van de verlater geen invloed op zijn eigenwoningschuld.
Let op!
Bij huwelijkse voorwaarden of een samenlevingscontract kan een andere verdeling zijn afgesproken. Als u beiden die andere verdeling wilt, moet u hiervoor samen een schriftelijk verzoek bij ons indienen. Als u dat niet doet, wordt de eigenwoningreserve in dezelfde verhouding verdeeld als het eigendom van de woning.
Hebt u uw ex-partner uitgekocht?
Had u samen met uw ex-partner een eigen woning? En hebt u na het vertrek van uw ex-partner zijn aandeel in die woning overgenomen? Dan moet u dit zien als aankoop van een eigen woning.
Bijzondere situaties
Over de volgende bijzondere situaties leest u hierna meer:
– situaties die gelijk zijn aan aankoop, zoals schenking
– situaties die gelijk zijn aan verkoop, zoals verhuur
Situaties die gelijk zijn aan aankoop
U kunt een eigen woning niet alleen krijgen door aankoop maar ook:
– als iemand u de woning schenkt
– als uw tweede woning uw hoofdverblijf wordt
– als u een woning van het ondernemingsvermogen overbrengt naar uw privévermogen In deze gevallen geldt als aankoopprijs de waarde in het economische verkeer op het moment dat de woning uw eigen woning wordt.
Situaties die gelijk zijn aan verkoop
De eigenwoningregeling eindigt bij overdracht van de woning. Dat is meestal door verkoop, maar schenking kan ook. U hebt de woning dan ‘vervreemd’. Daarnaast is een woning niet meer uw eigen woning:
– als de eigen woning niet langer uw hoofdverblijf is, maar uw tweede woning is geworden. De woning gaat dan van box 1 over naar box 3.
– als u de eigen woning van het privévermogen naar het ondernemingsvermogen overbrengt.
– als de eigen woning verloren is gegaan, bijvoorbeeld door brand.
– bij scheiding/uit elkaar gaan, als:
– u de woning twee jaar geleden hebt verlaten
– u de woning nog geen twee jaar geleden hebt verlaten, maar uw partner er niet meer woont
– als u bent verhuisd en:
- de oude woning nog niet is verkocht aan het einde van het tweede kalenderjaar, nadat u de nieuwe woning betrok
- de oude woning niet meer bestemd is voor verkoop
- de oude woning niet meer leeg staat
- de nieuwe woning aan het einde van het tweede kalenderjaar nog niet is gebouwd
- de nieuwe woning niet meer bestemd is als eigen woning
- de nieuwe woning niet meer leeg staat In deze gevallen geldt als vervreemdingsprijs de waarde in het economische verkeer op het moment dat de woning niet meer uw eigen woning is.
Rekenhulpen en rekenprogramma
Om de vragen over de eigenwoningreserve op het aangiftebiljet in te vullen, kunt u drie rekenhulpen gebruiken. Hiermee berekent u de overwaarde, de eigenwoningreserve en de eigenwoningschuld. U kunt de rekenhulpen alleen gebruiken als u in 2009:
– uw woning verkocht en een nieuwe woning kocht, en u voor de nieuwe woning geen kosten had voor onderhoud, verbetering en afkoop van de rechten voor erfpacht, opstal of beklemming.
– een duurdere woning kocht en u al een eigenwoningreserve had op 1 januari 2009.
– een goedkopere woning kocht Als u de rekenhulpen niet kunt gebruiken, ga dan naar het
Rekenprogramma Bijleenregeling. Dit rekenprogramma is uitgebreider
dan de rekenhulpen. Met het rekenprogramma krijgt u inzicht in de fiscale gevolgen die de bijleenregeling voor u kan hebben. U vindt het rekenprogramma op www.belastingdienst.nl. Voor meer informatie kunt u bellen met de BelastingTelefoon: 0800 - 0543.
Rekenhulp en aangifte per situatie
Er zijn drie rekenhulpen: rekenhulp A, B en C. Voordat u de rekenhulpen invult, bepaalt u eerst welke situatie voor u geldt.
U verkocht uw eigen woning in 2009 en u hebt geen andere eigen woning gekocht Rekenhulp A
Verkocht u in 2009 uw eigen woning en kocht u geen nieuwe woning? Vul dan alleen rekenhulp A in om de overwaarde te berekenen.Vul daarna op de aangifte de vragen in bij het onderdeel Als u of uw fiscale partner in 2009 een eigen woning verkocht of een eigenwoningreserve had.
– Verkoopprijs van de verkochte woning min de verkoopkosten.
– Eigenwoningschuld voor de verkochte woning.
– Overwaarde van de verkochte woning.
– Aankoopprijs van de gekochte woning, inclusief aankoopkosten.
– Kosten voor onderhoud of verbouwing van de eigen woning.
U verkocht uw eigen woning in 2009 en u kocht in 2009 een andere eigen woning c Rekenhulp A, B en C
Verkocht u in 2009 uw eigen woning en kocht u in datzelfde jaar een nieuwe woning? Vul dan eerst de rekenhulpen A en B in. Met rekenhulp A berekent u de overwaarde. Met rekenhulp B berekent u of u in een goedkopere of duurdere woning bent gaan wonen. Als nu blijkt dat u:
– in een duurdere woning bent gaan wonen, vul dan rekenhulp C in. Hiermee berekent u de eigenwoningreserve en de eigenwoningschuld.
– in een goedkopere woning bent gaan wonen, ga dan verder met het rekenprogramma. Op rekenhulp B vult u de aankoopprijs van de woning in (nieuwbouw- of bestaande woning).
Let op!
Bij de aankoopprijs van een nieuwbouwwoning of een bestaande woning horen niet de makelaarskosten en notariskosten. Die vermeldt u apart in de rekenhulp.
U hebt een nieuwbouwwoning gekocht
Als u een nieuwbouwwoning hebt gekocht, dan is de aankoopprijs het totaal van:
– de aanneemsom
– de koopsom van de grond
– de bouwrente uit de periode vóór afsluiting van de voorlopige koopovereenkomst
– het meer- en minderwerk
– de uitgaven die buiten de aannemer om zijn gedaan voor bijvoorbeeld straatwerk en tuinaanleg
U hebt een bestaande woning gekocht
Als u een bestaande woning hebt gekocht, dan is de aankoopprijs het bedrag dat u voor de woning betaalde.
Rekenhulp en aangifte bij fiscaal partnerschap
Fiscale partners kunnen op de rekenhulp meestal gezamenlijke bedragen invullen bij vragen over de eigenwoningschuld en de eigenwoningreserve. Maar soms kan dit niet en moet ieder zijn eigen aandeel invullen, bijvoorbeeld:
– bij echtscheiding
– bij overlijden
– als de verdeling van de schuld over beide partners een andere verhouding kent dan de verdeling van het eigendom
– bij aankoop van een woning terwijl de (fiscale) partner al een eigenwoningreserve heeft
Bron: www.belastingdienst.nl |
