|
Aftrekbare kosten van de eigen woning zijn:
- de aftrekbare rente en financieringskosten
- periodieke betalingen voor erfpacht, opstal of beklemming
Hebt u weinig of geen aftrekbare kosten voor uw eigen woning? Dan hebt u misschien recht op de aftrek vanwege geen of een kleine eigenwoningschuld.
Bijzondere regels
In de volgende situaties gelden bijzondere regels voor de aftrekbaarheid van rente en financieringskosten:
- U hebt geld geleend voor onderhoud of verbouwing van de eigen woning en het geld is nog niet gebruikt.
- Uw lening staat op een aparte rekening die speciaal is geopend voor het onderhoud of de verbouwing: een verbouwingsdepot.
- Uw lening staat op een aparte rekening die speciaal is geopend voor de bouw van de woning: een nieuwbouwdepot.
Meer informatie
Meer informatie leest u bij U koopt een woning.
Eigenwoningschuld
De eigenwoningschuld is het bedrag dat u hebt geleend voor de eigen woning en waarover u de rente mag aftrekken. De eigenwoningschuld wordt verhoogd met de schuld die u bent aangegaan voor de financieringskosten van de eigenwoningschuld. U mag de rente alleen aftrekken als u de lening gebruikte voor de aankoop, verbouwing en onderhoud van de eigen woning en voor de afkoop van erfpacht.
Wanneer mag u niet alle rente aftrekken?
Er zijn situaties die de aftrek van rente beperken:
- U hebt uw lening niet helemaal gebruikt voor uw eigen woning.
- U kreeg een uitkering uit een kapitaalverzekering eigen woning of een spaarrekening eigen woning. U moet dan uw eigenwoningschuld verminderen met het deel van de uitkering dat is vrijgesteld van belasting. Van het bedrag dat overblijft, mag u de rente aftrekken.
- U verkocht uw eigen woning en kocht een andere eigen woning. U moet dan rekening houden met de overwaarde. Zie Eigenwoningschuld en verhuizen: bijleenregeling.
Voorbeeld
Uw totale (hypotheek)schuld is € 200.000. Van dit bedrag hebt u voor € 20.000 een auto gekocht. Uw eigenwoningschuld is dan € 180.000 omdat u € 20.000 niet aan uw woning hebt besteed. U mag dan over een lening van € 180.000 de rente aftrekken.
Meer informatie
Meer informatie vindt u bij:
- de aanvullende toelichting 'Eigen woning'. U kunt deze toelichting downloaden.
- U koopt een woning.
- de aanvullende toelichting 'Eigenwoningreserve of verkoop eigen woning'. U kunt deze toelichting downloaden.
Verbouwingslening
Verbouwingslening nog niet gebruikt
Hebt u geld geleend voor onderhoud of verbouwing van de eigen woning? En is het geld nog niet voor de verbouwing gebruikt? Dan kunnen de rente en de financieringskosten toch aftrekbaar zijn als kosten van de eigen woning. De lening moet dan zijn aangegaan voor onderhoud of verbouwing van de eigen woning.
Tot 6 maanden na het afsluiten van de lening mag u de rente en de financieringskosten volledig aftrekken. Na 6 maanden is de rente over de lening pas aftrekbaar vanaf het moment waarop u de kosten van onderhoud of verbouwing hebt betaald. De kosten van de verbouwing mag u ook van een andere rekening hebben betaald. De rente over de lening is aftrekbaar, zolang u het geleende geld steeds kon opnemen. U moet de betaalde rente en kosten verminderen met de rente die u ontvangt over het tegoed dat u nog niet aan de verbouwing hebt besteed.
Verbouwingskosten al zelf betaald
Als u de lening tijdens of na de verbouwing aangaat, hebt u misschien (een deel van) de verbouwingskosten al uit eigen middelen betaald. Sluit u binnen 6 maanden na het begin van de verbouwing een verbouwingslening af? Dan mag u de rente over en kosten van een verbouwingslening ook aftrekken als kosten van de eigen woning, tot het bedrag van de kosten die u in die periode hebt gemaakt.
Tweejaarsregeling
Tweejaarsregeling voor verbouwingsdepot
Als het geleende bedrag op een aparte rekening staat die speciaal voor het onderhoud of de verbouwing is geopend, heet dat een verbouwingsdepot. U mag de rente en de financieringskosten van het verbouwingsdepot gedurende maximaal 2 jaar na het afsluiten van de lening volledig aftrekken. Dit geldt alleen zolang het depot wordt gebruikt voor onderhoud of verbouwing. U moet de betaalde rente en kosten verminderen met de rente die u ontvangt over het saldo dat u in depot houdt.
Eindigt het onderhoud of de verbouwing eerder? Dan is de rente over het restant van het depot niet meer aftrekbaar. Het restant van het depot moet u aangeven in box 3. Alleen de rente over het deel van de lening dat is gebruikt voor het onderhoud of de verbouwing is dan nog aftrekbaar.
Eigenwoningschuld en verbouwingsdepot
Als eigenwoningschuld geldt in box 1 alleen dat deel van de lening dat uiteindelijk kan worden aangemerkt als een eigenwoningschuld. Andere delen vallen in box 3. Dit geldt bijvoorbeeld voor meegefinancierde kosten die geen eigenwoningschuld kunnen worden.
Tweejaarsregeling voor nieuwbouwdepot
Als het geleende bedrag op een aparte rekening staat die speciaal voor de bouw van de woning is geopend, heet dat een nieuwbouwdepot. U mag dan de rente en financieringskosten van het nieuwbouwdepot gedurende maximaal 2 jaar volledig aftrekken. U moet de betaalde rente en kosten verminderen met de rente die u ontvangt over het saldo dat u in depot houdt.
Wanneer gaat tweejaarstermijn in?
De tweejaarstermijn begint op het moment van ondertekening van de koop-/aanneemovereenkomst. Vaak is dan nog geen lening afgesloten. De lening wordt meestal later afgesloten en pas uitbetaald bij levering van de woning in aanbouw bij de notaris. In dat geval begint de tweejaarstermijn op het moment van de levering bij de notaris.
Geen gebruik maken van tweejaarsregeling
Wilt u geen gebruik maken van de tweejaarsregeling voor een verbouwings- of een nieuwbouwdepot? Dan mag u alleen de rente en kosten aftrekken over het deel van de lening waarvan u het geld daadwerkelijk hebt gebruikt voor de aankoop, de verbouwing of het onderhoud van de eigen woning. Het deel van de lening dat u nog niet hebt gebruikt voor uw eigen woning, valt in box 3. U mag de rente en de kosten van dit deel van uw lening niet in box 1 aftrekken. Uw verbouwings- of nieuwbouwdepot hoort in dit geval ook bij de rendementsgrondslag van box 3. De rente die u ontvangt op het depot mag u niet verrekenen met de betaalde rente en kosten van uw eigen woning.
Uw hypotheekschuld bestond al op 31 december 1995
Bestond de hypotheekschuld op uw woning al op 31 december 1995? Dan mag u de rente van deze hypotheekschuld aftrekken. Dit geldt ook als u de lening niet hebt gebruikt voor het kopen van de woning of voor de verbouwing of het onderhoud van de woning. Voorwaarde is dat de hypotheekschuld in 2010 nog op dezelfde woning rustte en dat de woning nog steeds uw eigen woning was.
Periodieke betalingen voor erfpacht, opstal of beklemming
Als de grond waarop uw woning staat niet van u is, betaalt u daarvoor maandelijks of jaarlijks een bedrag aan de grondeigenaar. Deze periodieke betalingen voor erfpacht, opstal of beklemming zijn aftrekbaar. U mag de betalingen aftrekken die u in 2010 hebt gedaan.
Het recht van erfpacht en het recht om iets op de grond te bouwen (opstal), is vaak voor een bepaalde tijd. Het recht van beklemming is een eeuwigdurend recht op het gebruik van grond van iemand anders.
Niet aftrekbaar zijn:
- premies voor een opstalverzekering
- afkoopsommen voor de periodieke betalingen voor erfpacht, opstal of beklemming
Als u de rechten van erfpacht, opstal of beklemming afkoopt, is de rente over de lening die u afsluit om de afkoopsom te financieren, meestal wel aftrekbaar.
- premies voor een kapitaalverzekering eigen woning
- overgemaakte bedragen naar een spaarrekening eigen woning
Bron: www.belastingdienst.nl |
