|
Verkocht u of uw fiscale partner in 2010 een eigen woning? Had deze woning overwaarde? En kocht u een andere eigen woning? Dan hebt u te maken met de bijleenregeling. Daardoor is uw (hypotheek)renteaftrek misschien beperkt.
Let op!
Gebruikt u deze toelichting om een F-biljet in te vullen? Dan bedoelen we met ‘u’, ‘uw’ of ‘uzelf’ de persoon die is overleden.
Bijleenregeling
Verkoopt u uw eigen woning en koopt u een andere woning? Dan kan dat gevolgen hebben voor uw (hypotheek)renteaftrek. Bij verkoop is de opbrengst van uw woning meestal hoger dan de eigenwoningschuld (zie Eigenwoningschuld). Daardoor heeft uw woning overwaarde. Deze overwaarde moet u gebruiken voor de aankoop van uw nieuwe eigen woning. Dit noemen wij de bijleenregeling. Deze regeling houdt in dat de hypotheek(lening) waarover u de (hypotheek)rente mag aftrekken, niet hoger kan zijn dan de aankoopprijs van uw nieuwe woning min de overwaarde van uw oude woning. Gebruikt u de overwaarde niet, maar leent u dit bedrag (voor een deel) bij om de nieuwe woning te kopen? Dan is de (hypotheek)rente over het bijgeleende bedrag niet aftrekbaar.
Voorbeeld
Uw nieuwe woning kost € 200.000 en de overwaarde van uw oude woning is € 40.000. U kunt dan een hypotheek (lening) afsluiten van € 160.000 (= € 200.000 - € 40.000) waarover de rente aftrekbaar is in box 1. Leent u meer dan € 160.000, dan mag u over het bedrag boven die € 160.000 geen rente aftrekken.
Aan- en verkoopkosten
Bij het bepalen van uw maximale eigenwoningschuld mag u de aankoop-kosten bij de aankoopsom van de eigen woning tellen. Voorbeelden van aankoopkosten zijn makelaarskosten, overdrachtsbelasting en notariskosten die u voor de overdracht maakt.
Bij het bepalen van de overwaarde mag u de verkoopkosten van de verkoopprijs van de eigen woning aftrekken. Verkoopkosten zijn bijvoorbeeld makelaarskosten en de kosten voor het verplichte energielabel.
Leent u geld voor de kosten voor de verkrijging van de (hypotheek-) lening voor de aankoop van de eigen woning? Dan mag u sinds 2010 de eigenwoningschuld hiermee verhogen. Voorbeelden van deze kosten zijn de afsluitprovisie en de notariskosten voor de hypotheekakte. Dit noemen wij meegefinancierde financieringskosten. Deze kunt u meestal aftrekken in box 1 als kosten eigen woning.
Let op!
Hebt u voor 2010 financieringskosten meegefinancierd? En mocht u dat deel van de financiering toen niet tot de eigenwoningschuld rekenen? Dan mag u uw eigenwoningschuld op 1 januari 2010 met dat bedrag verhogen. Dat geldt alleen voor het deel van de meegefinancierde financieringskosten dat niet is afgelost.
Meer informatie kunt u vinden bij Wanneer krijgt u te maken met de bijleenregeling?
Eigenwoningschuld en overwaarde
Voor de berekening van uw (hypotheek)renteaftrek moet u eerst uw eigenwoningschuld en de overwaarde vaststellen.
Eigenwoningschuld
Het is niet vanzelfsprekend dat u álle (hypotheek)rente mag aftrekken. Dat mag alleen voor dat deel van de (hypotheek)lening dat wij tot de eigenwoningschuld rekenen. De eigenwoningschuld is de (hypotheek)lening die u voor uw eigen woning hebt afgesloten, maar maximaal het totaal van de:
– aankoopsom van de woning
– aankoopkosten
– meegefinancierde financieringskosten
– verbetering of het onderhoud van uw woning
– afkoop van de rechten van erfpacht, opstal of beklemming verminderd met de:
– eigenwoningreserve
– schenking door een ouder aan een kind voor de aankoop van een eigen woning. Hiervoor moet de verhoogde vrijstelling voor de schenkbelasting gelden. (zie Schenking van ouders voor aankoop eigen woning).
Hebt u minder geleend? Neem dan dat lagere bedrag. Hebt u meer geleend? U mag dat meerdere niet tot uw eigenwoningschuld rekenen.
Geld lenen voor verbetering of onderhoud
Hebt u geld geleend voor verbetering of onderhoud van uw eigen woning? Dan hoort het deel van de (hypotheek)lening dat hoger is dan de eigenwoningreserve tot zes maanden na het afsluiten van die schuld tot uw eigenwoningschuld. U moet de (hypotheek)lening binnen die zes maanden besteden aan de verbetering of het onderhoud van uw woning. Is de zesmaandstermijn voorbij en hebt u het geld nog niet gebruikt voor de verbetering of het onderhoud? Dan geeft u het bedrag aan in box 3. Is de verbetering of het onderhoud eerder afgerond? Dan hoort het restant van de (hypotheek)lening in box 3.
Staat de (hypotheek)lening voor verbetering of onderhoud op een aparte rekening (een ‘verbouwingsdepot’)? Dan hoort het deel van de (hypotheek)lening dat hoger is dan de eigenwoningreserve maximaal twee jaar tot uw eigenwoningschuld. Dit geldt alleen voor de periode waarin de verbetering of het onderhoud plaatsvindt. Het restant hoort in box 3 als de verbetering en het onderhoud eerder eindigt dan na twee jaar. Rekening houdend met de genoemde termijnen betekent dit dat als u geld leent voor verbetering of onderhoud, u alleen dat deel van de (hypotheek)lening dat hoger is dan uw eigenwoningreserve (zie Afname eigenwoningreserve) bij uw eigenwoningschuld mag tellen.
Schenking van ouders voor aankoop eigen woning
Hebt u voor de aankoop van de woning een schenking van uw ouder(s) ontvangen? En is voor die schenking gebruikgemaakt van de verhoogde vrijstelling voor de schenkbelasting (tot en met 2009 ‘schenkingsrecht’)? Bij het bepalen van de maximale eigenwoningschuld (de hypotheek(lening) waarover u de rente mag aftrekken in box 1) moet u rekening houden met het bedrag van de schenking. Het bedrag van de schenking vermindert namelijk de maximale
eigenwoningschuld.
Voorbeeld
Uw woning kost € 200.000. Voor de aankoop krijgt u van uw ouders een schenking van € 25.000. Voor deze schenking is de verhoogde vrijstelling voor de schenkbelasting toegepast. U kunt dan in box 1 (hypotheek)rente aftrekken over maximaal € 175.000 (= € 200.000 - € 25.000).
Overwaarde
Van de aankoopprijs (inclusief aankoopkosten) van uw nieuwe eigen woning moet u de overwaarde aftrekken. De overwaarde is de nettoverkoopopbrengst min de eigenwoningschuld van de oude woning.
Berekening overwaarde
Verkoopprijs € ……….
Verkoopkosten € ………. -
Netto-opbrengst € ……….
Eigenwoningschuld verkochte woning € ………. -
Overwaarde € ……….
Eigenwoningreserve
De eigenwoningreserve ontstaat uit de overwaarde als u uw (oude) woning verkoopt. Hebt u een eigenwoningreserve uit het verleden? Tel de overwaarde bij dit bedrag. Dit is de nieuwe eigenwoningreserve.
Is de eigenwoningreserve negatief (zie Negatieve eigenwoningreserve). Hebt u geen eigenwoningreserve? Dan is de rente aftrekbaar over uw volledige (hypotheek)lening die is aangegaan voor de aankoop.
Berekening eigenwoningreserve
Eigenwoningreserve (oud) € ……….
Overwaarde € ………. +
Eigenwoningreserve (nieuw) € ……….
Let op!
De eigenwoningreserve is persoonlijk. Verlaat u met uw fiscale partner de gezamenlijke woning en koopt u samen een andere woning in een gewijzigde eigendomsverhouding? Dan moet u rekening houden met elkaars eigenwoningreserve. Zie bij U hebt een fiscale partner of huisgenoot.
Afname eigenwoningreserve
De eigenwoningreserve neemt af als u deze gebruikt voor:
– de aankoop van een volgende eigen woning
– de aflossing op de (hypotheek)lening (niet voor de aflossing bij verkoop of de aflossing op een overbruggingskrediet)
– de kosten voor verbetering en onderhoud
– de afkoop van de rechten van erfpacht, opstal of beklemming
Betaalt u de kosten voor verbetering en onderhoud en de afkoop van de rechten voor erfpacht, opstal of beklemming met eigen geld? Ook dan neemt de eigenwoningreserve af. Als u er geld voor leent, kunt u alleen het deel van de (hypotheek)lening dat hoger is dan uw eigenwoningreserve bij uw eigenwoningschuld tellen.
Let op!
Hebt u een eigenwoningreserve en is de overwaarde negatief? Trek dan dit negatieve bedrag af van de eigenwoningreserve.
Verbetering of onderhoud
Als u hebt verbouwd en een eigenwoningreserve hebt, dan neemt die reserve af met het bedrag van de verbouwing.
Voorbeeld
U hebt een eigenwoningreserve van € 35.000 en lost € 7.500 af op uw eigenwoningschuld. Daarna gaat u voor € 15.000 verbouwen. Stand eigenwoningreserve € 35.000 Aflossing eigenwoningschuld € 7.500 - Onderhoudskosten € 15.000 - Stand nieuwe eigenwoningreserve € 12.500
Leent u geld voor de verbouwing of het onderhoud? Alleen het deel van de (hypotheek)lening dat hoger is dan uw eigenwoningreserve mag u bij uw eigenwoningschuld tellen (zie Geld lenen voor verbetering of onderhoud).
Negatieve eigenwoningreserve
De eigenwoningreserve kan negatief worden als u een lagere nettoverkoopopbrengst hebt dan de hoogte van de eigenwoningschuld (een ‘negatieve overwaarde’). Of als u een boete betaalt voor de ontbinding van een koopovereenkomst.
Negatieve overwaarde
De eigenwoningreserve neemt ook af als u een negatieve overwaarde realiseert. Dit kan bijvoorbeeld door een boete die u betaalde voor ontbinding van een koopovereenkomst. Hierdoor kan de eigenwoningreserve negatief worden.
Boete voor ontbinding van een koopovereenkomst
De boete die u betaalt voor de ontbinding van een koopovereenkomst is onder de volgende voorwaarden een negatieve overwaarde:
– De woning was bestemd voor bewoning als eigen woning.
– De aankoop ging door onvoorziene omstandigheden niet door. Deze omstandigheden waren bij de ondertekening van de overeenkomst niet bekend. Dit is bijvoorbeeld het geval als u of uw partner na de ondertekening van het voorlopige koopcontract ernstig ziek werd, waardoor de aankoop niet kon doorgaan.
Vervallen eigenwoningreserve
De eigenwoningreserve vervalt na drie jaar. Is uw eigenwoningreserve uit meerdere verkopen opgebouwd? Dan vervalt elk deel afzonderlijk na drie jaar. De eigenwoningreserve vervalt ook als u overlijdt.
Beschikking eigenwoningreserve
Wilt u de stand weten van uw eigenwoningreserve aan het einde van het kalenderjaar? U kunt hiervoor bij ons een beschikking aanvragen.
Wanneer krijgt u te maken met de bijleenregeling?
U kunt in verschillende situaties te maken krijgen met de bijleenregeling:
– U bent verhuisd naar een nieuwe woning.
– U hebt nog geen nieuwe woning gekocht nadat de oude is verkocht.
– U hebt een nieuwe woning gekocht voordat de oude is verkocht.
– U hebt een fiscale partner of huisgenoot.
– U en uw fiscale partner of huisgenoot zijn uit elkaar.
U bent verhuisd naar een nieuwe woning
Hieronder staan rekenvoorbeelden bij twee verschillende situaties. U bent verhuisd naar een nieuwe woning en:
– u hebt nog geen eigenwoningreserve
– u hebt al een eigenwoningreserve
U hebt nog geen eigenwoningreserve
In dat geval is de eigenwoningreserve gelijk aan de overwaarde van uw oude woning.
Voorbeeld
U hebt uw oude woning verkocht voor € 200.000 met € 3.000 aan verkoopkosten. De eigenwoningschuld is € 109.000. Verkoopprijs oude woning € 200.000 Verkoopkosten € 3.000 - Netto-opbrengst € 197.000 Eigenwoningschuld verkochte woning € 109.000 - Overwaarde oude woning € 88.000
Omdat u nog geen eigenwoningreserve had, is de eigenwoningreserve gelijk aan de overwaarde uit de oude woning: € 88.000.
Vervolgens koopt u een nieuwe woning.
Aankoopprijs nieuwe woning € 250.000
Aankoopkosten € 18.000 +
Aankoopsom € 268.000
Eigenwoningreserve € 88.000 -
Maximale eigenwoningschuld€ 180.000
Stand eigenwoningreserve € 0
In dit voorbeeld hebt u de gehele eigenwoningreserve als eigen geld gebruikt voor uw nieuwe woning. In box 1 mag u nu rente aftrekken over een (hypotheek)lening voor uw woning van maximaal € 180.000. Alles wat u meer leent dan dit bedrag is een schuld in box 3. De rente over dat deel van de (hypotheek)lening is niet aftrekbaar.
U berekent de aftrekbare rente op de volgende manier:
rente x (eigenwoningschuld / totale hypotheek) = aftrekbare rente
Stel:
Rente € 10.000
Eigenwoningschuld € 180.000
Totale hypotheek € 200.000
Dan is de aftrekbare rente: € 10.000 x (€ 180.000 / € 200.000) = € 9.000.
Hetzelfde geldt voor de kosten van de (hypotheek)lening. Die zijn in dit voorbeeld ook voor maar € 180.000/ € 200.000 (= 90%) aftrekbaar.
U hebt al een eigenwoningreserve
Hebt u al een eigenwoningreserve? Tel dan de overwaarde van de verkochte eigen woning hierbij op.
Voorbeeld
De netto-opbrengst van de verkoop van uw woning is € 250.000. U hebt een eigenwoningschuld van € 225.000. De overwaarde is dan € 25.000. Dit bedrag telt u op bij de eigenwoningreserve die u al hebt op 1 januari 2010. Als deze € 40.000 is, dan is uw nieuwe eigenwoningreserve € 65.000.
Stand eigenwoningreserve op 1 januari 2010 € 40.000
Overwaarde bij verkoop woning € 25.000 +
Nieuwe eigenwoningreserve € 65.000
Voorbeeld
Uw nieuwe woning kost in totaal € 350.000, zodat u een eigenwoningschuld mag hebben van maximaal € 285.000 (= € 350.000 - € 65.000). Uw eigenwoningreserve van € 65.000 gaat dan geheel op in uw nieuwe woning.
U hebt nog geen nieuwe woning gekocht nadat de oude is verkocht
Hebt u uw eigen woning verkocht, maar geen nieuwe woning gekocht omdat u bijvoorbeeld gaat huren? Dan hebt u geen eigenwoningschuld meer. De overwaarde van de verkochte woning is uw eigenwoningreserve. Hebt u al een eigenwoningreserve? Dan voegt u de overwaarde toe aan de reserve die u al hebt. Uw eigenwoningreserve blijft staan omdat u geen nieuwe woning hebt gekocht. Deze reserve vervalt na drie jaar of na overlijden. Koopt u binnen die drie jaar een nieuwe woning? Dan telt uw eigenwoningreserve mee bij het bepalen van de maximale eigenwoningschuld waarover u de rente mag aftrekken.
U hebt een eigen woning gekocht voordat de oude is verkocht
U hoeft geen rekening te houden met de overwaarde van de nog niet verkochte woning als u een nieuwe eigen woning hebt gekocht en uw oude woning nog niet hebt verkocht. Hebt u voor de nieuwe woning een (hypotheek)lening afgesloten? Dan hoeft u bij het bepalen van de eigenwoningschuld alleen rekening te houden met de eigenwoningreserve van de eigen woning die u al hebt verkocht. Hebt u nog een eigenwoningreserve van een eerdere verkoop? Trek die eigenwoningreserve dan af van de schuld die u voor de nieuwe eigen woning hebt.
Voorbeeld
U hebt uw huidige eigen woning nog niet verkocht. Van een vorige eigen woning hebt u nog een eigenwoningreserve van € 50.000. U koopt een nieuwe eigen woning voor € 300.000. U sluit daarvoor een (hypotheek)lening af van € 300.000. De eigenwoningschuld voor uw nieuwe woning is € 300.000 - € 50.000 = € 250.000. Bij verkoop van uw huidige woning is de overwaarde bekend en moet u de eigenwoningschuld voor de nieuwe woning opnieuw berekenen.
Dit betekent dat u bij de aankoop van de nieuwe woning nog geen rekening hoeft te houden met de overwaarde van de oude woning bij het bepalen van de eigenwoningschuld. Dit doet u pas als de oude woning is verkocht of als deze door een andere reden dan verkoop geen eigen woning meer is in box 1. U moet in die situatie de overwaarde vaststellen en die alsnog bij uw eigenwoningreserve tellen. De eigenwoningschuld is vanaf dat moment maximaal de aankoopsom van de nieuwe eigen woning min de totale eigenwoningreserve.
U hebt een fiscale partner of huisgenoot
De eigenwoningreserve is persoonlijk. Maar als u met uw fiscale partner de gezamenlijke woning verkoopt en een volgende gezamenlijke woning koopt, moet u rekening houden met elkaars eigenwoningreserve van die verkochte woning. Deze regeling geldt niet alleen voor fiscale partners, maar ook voor huisgenoten. Dit kunnen broers, zussen of thuiswonende kinderen zijn.
Let op!
Trekt uw fiscale partner bij u in? Dit heeft dit geen invloed op uw eigenwoningschuld. Pas als u hierna samen een andere woning koopt en u kunt uw eigenwoningreserve niet helemaal afboeken op uw nieuwe eigenwoningschuld, krijgt uw partner te maken met de partnerregeling.
Partnerregeling
Bij deze regeling zijn twee situaties mogelijk:
– van twee eigenaars naar één eigenaar
– van één eigenaar naar twee eigenaars
Deze regeling geldt ook als beide partners eigenaar blijven.
Van twee eigenaars naar één eigenaar
U verhuist met uw fiscale partner van een woning waarvan u beiden eigenaar bent geweest naar een woning die u alleen hebt gekocht. De eigenwoningreserve van uw partner telt u dan op bij die van u.
Voorbeeld
U verkoopt de woning waarvan u samen eigenaar bent voor € 200.000 (ieder € 100.000), terwijl u samen een eigenwoningschuld hebt van € 80.000 (ieder € 40.000). De overwaarde is dan € 120.000 (ieder € 60.000).
Netto-opbrengst oude woning € 200.000
Eigenwoningschuld verkochte woning € 80.000 -
Eigenwoningreserve € 120.000
Eigen deel eigenwoningreserve € 60.000
Hierna verhuist u met uw fiscale partner naar een woning die u alleen hebt gekocht voor € 280.000. U mag dan een eigenwoningschuld hebben van maximaal € 160.000.
Aankoopprijs nieuwe woning € 280.000
Uw deel in de eigenwoningreserve € 60.000 -
Het deel van uw partner in die reserve € 60.000 -
Maximale eigenwoningschuld € 160.000
Van één eigenaar naar twee eigenaars
Hebt u met uw partner samengewoond in een woning waarvan één van u de eigenaar is geweest en gaat u samen een nieuwe eigen woning kopen? Dan kan bij de eigenaar van de oude woning een restant niet-verrekende eigenwoningreserve ontstaan. Dit restant gaat af van de maximale eigenwoningschuld van de partner.
Let op!
De partnerregeling houdt in dat het restant van de eigenwoningreserve de maximale eigenwoningschuld van uw partner vermindert. Dit restant blijft echter uw eigenwoningreserve.
Voorbeeld
U verkoopt de woning waarvan u alleen eigenaar bent voor € 200.000. U hebt een eigenwoningschuld van € 50.000. De overwaarde is dan € 150.000.
Netto-opbrengst oude woning € 200.000
Eigenwoningschuld verkochte woning € 50.000 -
Eigenwoningreserve € 150.000
Hierna verhuist u met uw fiscale partner naar een woning die u samen hebt gekocht voor € 240.000. U mag dan geen eigenwoningschuld hebben.
Aankoopprijs nieuwe woning voor u € 120.000
Eigenwoningreserve (maximaal) € 120.000 -
Maximale eigenwoningschuld zou zijn € 0
Het verschil van € 30.000 gaat af van de maximale eigenwoningschuld van uw fiscale partner. Uw fiscale partner mag daardoor maximaal een eigenwoningschuld hebben van € 90.000.
Aankoopprijs voor uw partner € 1 20.000
Eigen eigenwoningreserve € 0 -
Maximale eigenwoningschuld zou zijn € 1 20.000
maar verminderd met het restant van
uw eigenwoningreserve € 30.000 -
Zijn maximale eigenwoningschuld € 90.000
Samen is de maximale eigenwoningschuld € 90.000 (€ 0 + € 90.000). Dit is gelijk aan de gehele aankoopprijs van € 240.000 min de totale eigenwoningreserve van € 150.000.
Einde partnerregeling
De verlaging van de eigenwoningschuld van de fiscale partner geldt totdat u de eigen woning verkoopt of tot het moment waarop u de gezamenlijke huishouding met de fiscale partner verbreekt.
U en uw fiscale partner of huisgenoot zijn uit elkaar
Eindigt de samenwoning met uw fiscale partner of huisgenoot, bijvoorbeeld door een scheiding? Dan neemt ieder zijn eigen deel van de eigenwoningreserve mee. Ieder krijgt 50% als u getrouwd bent geweest in gemeenschap van goederen. Degene die de woning verlaat, hoeft alleen rekening te houden met zijn eigen eigenwoningreserve. Neemt degene die in de woning blijft wonen het aandeel in de woning over van de ander? Dan heeft de eigenwoningreserve van de woningverlater geen invloed op zijn eigenwoningschuld.
Let op!
Bij huwelijkse voorwaarden of een samenlevingscontract kan een andere verdeling zijn afgesproken. Wilt u beiden die andere verdeling? Dan moet u samen daarvoor een schriftelijk verzoek bij ons indienen. Doet u dat niet, dan wordt de eigenwoningreserve in dezelfde verhouding verdeeld als het eigendom van de woning.
U hebt uw ex-partner uitgekocht
De volgende situatie moet u zien als verkoop:
– U had samen met uw ex-partner een eigen woning
– U hebt na het vertrek van uw ex-partner zijn aandeel in die woning overgenomen
Bijzondere situaties
De volgende bijzondere situaties zijn gelijk aan aankoop of verkoop.
Situaties gelijk aan aankoop
Een woning wordt niet alleen door aankoop een eigen woning, maar ook in de volgende situaties:
– Iemand schenkt u een woning.
– Uw tweede woning wordt uw hoofdverblijf.
– U brengt een woning van het ondernemingsvermogen over naar uw privévermogen.
In deze gevallen geldt als aankoopprijs de waarde in het economisch verkeer op het moment dat de woning uw eigen woning wordt.
Situaties gelijk aan verkoop
De eigenwoningregeling eindigt bij overdracht van de woning. Dat is meestal door verkoop, maar kan ook door schenking. U hebt de woning dan ‘vervreemd’. Daarnaast is een woning niet meer uw eigen woning in de volgende situaties:
– De eigen woning is niet langer uw hoofdverblijf, maar is uw tweede woning geworden. De woning gaat van box 1 over naar box 3.
– De eigen woning is niet langer uw hoofdverblijf, maar u verhuurt de woning. Dit geldt niet voor tijdelijke verhuur. Zie Tijdelijke verhuur van de oude woning die te koop staat vanaf 2010.
– U brengt de eigen woning van het privévermogen over naar het ondernemingsvermogen.
– Uw eigen woning is verloren gegaan, bijvoorbeeld door brand.
– U bent gescheiden of gaat uit elkaar en
- u hebt de woning twee jaar geleden verlaten
- u hebt de woning nog geen twee jaar geleden verlaten, maar uw partner woont er niet meer
– U bent verhuisd en:
- de oude woning is nog niet verkocht na het einde van het tweede kalenderjaar waarin u de nieuwe woning hebt betrokken. Zie ook Tijdelijke verhuur van de oude woning die te koop staat vanaf 2010.
- de oude woning is niet meer bestemd voor verkoop
- de oude woning staat niet meer leeg
– De nieuwe woning is aan het einde van het tweede kalenderjaar:
- nog niet afgebouwd
- niet meer bestemd als eigen woning
- verhuurd of staat ter beschikking aan een ander
In deze gevallen geldt als vervreemdingsprijs (verkoopprijs) de waarde in het economisch verkeer op het moment dat de woning niet meer uw eigen woning is.
Tijdelijke verhuur van de oude woning die te koop staat vanaf 2010
Bent u verhuisd naar een andere woning? Dan valt uw oude woning nog maximaal 2 jaar na afloop van het jaar waarin u de woning hebt verlaten onder de eigenwoningregeling. Dit betekent dat u in die periode ook de (hypotheek)rente van die oude woning nog mag aftrekken. U moet dan wel voldoen aan bepaalde voorwaarden. Zie de toelichting bij de aangifte.
Verhuurde u bijvoorbeeld (tijdelijk) uw oude woning terwijl de woning in de verkoop bleef? Dan voldeed u niet meer aan de voorwaarden van de eigenwoningregeling. De woning ging vanaf het moment van verhuur van box 1 naar box 3 en de (hypotheek)renteaftrek verviel.een situatie die wij gelijk stelden aan verkoop. Tot en met 2009 bleef na de verhuursituatie de woning in box 3.
Sinds 2010 is die regeling gewijzigd. Bij tijdelijke verhuur van een eigen woning moet die woning tijdens de verhuurperiode te koop blijven staan. Na de verhuurperiode valt de eigen woning weer onder de eigenwoningregeling op voorwaarde dat de woning opnieuw leeg te koop staat. U mag de (hypotheek)rente vanaf dat moment weer aftrekken.
Voor de bijleenregeling is de overgang van box 1 naar box 3 op het moment van verhuur geen situatie meer die gelijk is aan verkoop. De terugkeer van box 3 naar de eigenwoningregeling van box 1 na afloop van de verhuur, is voor de bijleenregeling geen situatie die gelijk is aan aankoop. Die terugkeer geldt alleen als dit gebeurt vóór het einde van het tweede kalenderjaar nadat u de woning hebt verlaten. Voor situaties waarin vóór 1 januari 2010 al tijdelijk is verhuurd, geldt overgangsrecht. Zie Overgangsrecht tijdelijke verhuur.
Rekenhulpen en rekenprogramma
Om de vragen over de eigenwoningreserve in de aangifte in te vullen, kunt u twee rekenhulpen gebruiken. Hiermee berekent u de overwaarde en de eigenwoningschuld.
U kunt de rekenhulpen alleen gebruiken als u in 2010:
– uw woning verkocht, een nieuwe woning kocht en u voor de nieuwe woning geen kosten had voor onderhoud, verbetering en afkoop van rechten voor erfpacht, opstal of beklemming.
– een nieuwe woning kocht en geen eigenwoningreserve had op 1 januari 2010.
Ga naar het Rekenprogramma Bijleenregeling als u de rekenhulpen niet kunt gebruiken. Dat rekenprogramma is uitgebreider en geeft inzicht in de fiscale gevolgen die de bijleenregeling voor u kan hebben. U vindt het rekenprogramma op www.belastingdienst.nl.
Meer informatie
Voor meer informatie belt u met de BelastingTelefoon: 0800 - 0543.
Rekenhulp en aangifte per situatie
Er zijn 2 rekenhulpen: rekenhulp A en rekenhulp B. Voordat u de rekenhulpen invult, bepaalt u eerst welke situatie voor u geldt.
U verkocht uw eigen woning in 2010 en u hebt geen andere eigen woning gekocht => Rekenhulp A
U vult rekenhulp A in om de overwaarde te berekenen als u in 2010 uweigen woning verkocht en geen nieuwe woning kocht. Vul daarna opde aangifte de vragen in bij het onderdeel Als u of uw fiscale partner in2010 een eigen woning verkocht of een eigenwoningreserve had.
U verkocht uw eigen woning in 2010 en u kocht in 2010 een andere eigen woning => Rekenhulp A en B
Verkocht u in 2010 uw eigen woning en kocht u in datzelfde jaar een nieuwe woning? Vul dan eerst rekenhulp A in om de overwaarde te berekenen. Vul daarna rekenhulp B in. Hiermee berekent u de eigenwoningschuld. In rekenhulp B vult u de aankoopprijs van de woning in (nieuwbouw- of bestaande woning).
Let op!
Bij de aankoopprijs van een nieuwbouwwoning of een bestaande woning horen niet de makelaarskosten en notariskosten. Die vermeldt u apart in de rekenhulp.
U hebt een nieuwbouwwoning gekocht
De aankoopprijs van een nieuwbouwwoning is het totaal van:
– de aanneemsom
– de koopsom van de grond
– de bouwrente uit de periode vóór afsluiting van de voorlopige koopovereenkomst
– het meer- en minderwerk
– de uitgaven die buiten de aannemer om zijn gedaan voor bijvoorbeeld straatwerk en tuinaanleg
U hebt een bestaande woning gekocht
De aankoopprijs van een bestaande woning is het bedrag dat u voor de woning betaalde.
Rekenhulp bij fiscaal partnerschap
Fiscale partners kunnen in de rekenhulp meestal gezamenlijke bedragen invullen bij vragen over de eigenwoningschuld en de eigenwoningreserve. Maar soms kan dit niet en moet ieder zijn eigen aandeel invullen, bijvoorbeeld:
– bij echtscheiding
– bij overlijden
– als de verdeling van de schuld over beide partners een andere
verhouding kent dan de verdeling van het eigendom
– bij aankoop van een woning terwijl de (fiscale) partner al een
eigenwoningreserve heeft
Overgangsregeling goedkoper wonen
Goedkoper wonen tot en met 2009
U mocht tot en met 2009 uitgaan van de hoogte van de eigenwoningschuld van uw oude woning in de volgende situatie:
– u kocht u een goedkopere woning
– de oude woning was meer dan 6 maanden uw hoofdverblijf
De nieuwe eigenwoningschuld was echter nooit hoger dan de aankoopsom van de nieuwe woning of de hypotheek (lening) voor de nieuwe woning, als die lager was.
Voorbeeld
U verkocht in 2009 uw woning voor € 200.000. U had een eigenwoningschuld van € 125.000. U hebt een overwaarde van € 75.000: uw eigenwoningreserve. U kocht vervolgens in 2009 een woning voor € 11 0.000 en sloot hiervoor een hypotheek (lening) af van € 11 0.000. Omdat de oude woning duurder was dan de nieuwe woning, mocht de eigenwoningschuld maximaal de oude eigenwoningschuld (€ 125.000) zijn, maar niet meer dan de leningen voor de aankoopsom van de nieuwe woning. In dit geval dus € 11 0.000.
Situatie sinds 2010
Sinds 2010 geldt de goedkoperwonenregeling niet meer. Als in het voorbeeld hierboven de aan- en verkoop in 2010 zouden zijn, is de eigenwoningschuld maximaal € 11 0.000 - € 75.000 = € 35.000. De volledige eigenwoningreserve wordt nu verrekend.
Voor wie geldt de goedkoperwonenregeling nog?
Kocht u een nieuwe woning vóór 1 oktober 2009 en verkocht u de oude woning na 31 december 2009? Dan geldt de goedkoperwonenregeling als u aan de volgende voorwaarden voldoet:
– U bent vóór 1 oktober 2009 de eigenaar van de nieuwe woning volgens de notariële akte van levering. Of u bent vóór 1 oktober 2009 een onherroepelijke verplichting tot aankoop van die woning aangegaan. Verplichtingen zijn bijvoorbeeld de zogenoemde voorlopige koopakte of een echtscheidingsconvenant.
– U hebt de oude woning op 31 december 2009 nog niet verkocht. Of u hebt de woning wel verkocht er is nog geen notariële akte van levering.
In alle gevallen moet sprake zijn van reële overeenkomsten die de betrokken partijen onherroepelijk binden. Wel mogen deze overeenkomsten een normale ontbindingsclausule bevatten, bijvoorbeeld financieringsvoorbehoud.
Rekenvoorbeelden
Hierna vindt u drie rekenvoorbeelden met goedkoper wonen bij verschillende situaties:
1. U bent verhuisd naar een goedkopere woning en had nog geen eigenwoningreserve.
2. U bent verhuisd naar een goedkopere woning en had al een eigenwoningreserve.
3. U hebt een fiscale partner of huisgenoot: van 1 eigenaar naar 2 eigenaars (partnerregeling). De situaties worden hieronder verder uitgewerkt.
1 U bent verhuisd naar een goedkopere woning en had nog geen eigenwoningreserve
Als uw nieuwe woning goedkoper is dan de oude woning mag de eigenwoningschuld voor uw nieuwe woning onder het overgangsrecht maximaal zo hoog zijn als die voor de oude. Leent u minder? Dan is de eigenwoningschuld maximaal dat lagere bedrag. Onderstaande voorbeelden laten zien wat het gevolg van het gebruik van de overwaarde van de oude woning is voor de eigenwoningschuld van de nieuwe woning. In deze situatie heeft u geen eigenwoningreserve door de verkoop van een vorige woning. Zie Eigenwoningreserve.
Voorbeeld 1
U verkoopt uw woning voor € 203.000 met € 3.000 aan verkoopkosten. De eigenwoningschuld was € 125.000. U hebt een overwaarde van € 75.000. Dit is tevens uw eigenwoningreserve.
Verkoopprijs oude woning € 203.000
Verkoopkosten € 3.000 -
Netto-opbrengst € 200.000
Eigenwoningschuld verkochte woning € 125.000 -
Overwaarde eigen woning € 75.000
Stand eigenwoningreserve € 75.000
De nieuwe woning kocht u voor € 11 0.000 en u sloot hiervoor een hypotheek (lening) af van
€ 11 0.000. De nieuwe woning is goedkoper dan de oude woning. Hierdoor mag onder het overgangsrecht de eigenwoningschuld maximaal de oude eigenwoningschuld (€ 125.000) zijn, maar niet meer dan de leningen voor de aankoopsom van de nieuwe woning. In dit geval € 11 0.000. Hierbij moet deoude woning meer dan 6 maanden uw hoofdverblijf zijn geweest. De eigenwoningreserve neemt dan niet af, omdat de aankoopsom niet hoger is dan de eigenwoningschuld van de nieuwe woning.
Voorbeeld 2
Gebruikt u eigen geld om uw eigenwoningschuld te verlagen? Bijvoorbeeld een deel van de overwaarde van de verkochte woning. Dan neemt uw eigenwoningreserve af met dit bedrag.
Gebruikt u in voorbeeld 1.1 € 50.000 eigen geld voor de aankoop van de woning van € 11 0.000 en u leende de rest? Dan wordt uw eigenwoningschuld € 60.000. Uw eigenwoningreserve bedraagt nu € 25.000 (= € 75.000 - € 50.000).
U leent dan minder geld en u heeft een lagere eigenwoningschuld. Het gevolg is dat u dan ook minder rente betaalt en minder rente kunt aftrekken.
2 U bent verhuisd naar een goedkopere woning en u had al een eigenwoningreserve
U bent binnen 3 jaar voor aankoop van de nieuwe eigen woning al eerder goedkoper gaan wonen. U kon tot en met het jaar 2009 bij de aanschaf van een goedkopere woning eigenwoningreserve overhouden, omdat uw nieuwe eigenwoningschuld niet hoger mag zijn dan een van de volgende 2 bedragen:
– uw oude eigenwoningschuld
– uw leningen voor de aankoopsom, als dit bedrag lager is dan de oude eigenwoningschuld
Dit kan in 2010 ook nog als u onder het overgangsrecht valt.
Voorbeeld 1
U verkoopt uw eigen woning voor € 290.000. De eigenwoningschuld was € 225.000. De overwaarde van de woning is € 65.000. U had van een vorige verkoop nog een eigenwoningreserve van € 25.000. De overwaarde van de oude eigen woning van € 65.000 verhoogt uw eigenwoningreserve van € 25.000 naar € 90.000. Vervolgens koopt u een goedkopere woning van € 275.000 en u leent hiervoor € 250.000. Zonder overgangsrecht is de eigenwoningschuld maximaal € 275.000 min € 90.000 is € 185.000. Onder het overgangsrecht is de eigenwoningschuld van de nieuwe woning echter maximaal de oude eigenwoningschuld: € 225.000. Uw eigenwoningreserve van € 90.000 neemt af met € 50.000. Dit is het verschil tussen de aankoopsom van de nieuwe woning (€ 275.000) en de eigenwoningschuld (€ 225.000). U houdt € 40.000 eigenwoningreserve over. Als u binnen 3 jaar opnieuw een andere eigen woning koopt, vermindert deze € 40.000, samen met een eventuele overwaarde op uw nieuwe eigen woning, de eigenwoningschuld.
Voorbeeld 2
Leent u voor uw nieuwe woning in voorbeeld 2.1 niet € 225.000 leent, maar bijvoorbeeld € 215.000, dan is dit ook het bedrag van de eigenwoningschuld. De eigenwoningschuld is immers maximaal het bedrag dat u leent. De eigenwoningreserve wordt dan € 90.000 - € 60.000 =
€ 30.000. Het verschil tussen de aankoopsom van de nieuwe woning (€ 275.000) en de eigenwoningschuld (€ 215.000) is nu € 60.000.
3 U hebt een fiscale partner of huisgenoot: van 1 eigenaar naar 2 eigenaars (partnerregeling)
Hebt u met uw partner samengewoond in een woning waarvan 1 van u de eigenaar was? En gaat u samen een nieuwe eigen woning kopen? Dan gaat diegene die al een eigen woning had misschien fiscaal goedkoper wonen. Zijn eigenwoningschuld kon tot en met 2009 maximaal het laagste van een van de volgende 2 bedragen zijn:
– zijn oude eigenwoningschuld
– zijn nieuwe lening(en) voor de aankoopsom
Dit kan in 2010 ook nog als u onder het overgangsrecht valt.
Door het goedkoper wonen kan de partner die zijn oude woning verkoopt een deel van de overwaarde als eigenwoningreserve overhouden. Hij heeft dan een restant eigenwoningreserve. Dit restant van de eigenwoningreserve gaat dan af van de maximale eigenwoningschuld van de partner.
Let op!
De partnerregeling houdt in dat het restant van de eigenwoningreserve de maximale eigenwoningschuld van uw partner vermindert. Dit restant blijft echter uw eigenwoningreserve.
Voorbeeld
U verkoopt de woning waarvan u alleen eigenaar was voor € 125.000. U had een eigenwoningschuld van € 50.000. De overwaarde is dan € 75.000.
Netto-opbrengst oude woning € 125.000
Eigenwoningschuld verkochte woning € 50.000 -
Eigenwoningreserve € 75.000
Hierna verhuist u met uw fiscale partner naar een woning die u samen hebt gekocht voor € 210.000. Omdat u ieder de helft koopt, geldt individueel een aankoopprijs van € 105.000. U mag dan een eigenwoningschuld van € 50.000 hebben.
Aankoopprijs nieuwe woning voor u € 105.000
Eigenwoningreserve € 75.000 -
Maximale eigenwoningschuld zou zijn € 30.000
maar door goedkoper wonen € 50.000
Het verschil van € 20.000 gaat af van de maximale eigenwoningschuld
van uw fiscale partner. Uw fiscale partner mag daardoor
maximaal een eigenwoningschuld hebben van € 85.000.
Aankoopprijs voor uw partner € 105.000
Eigen eigenwoningreserve € 0 -
Maximale eigenwoningschuld zou zijn € 105.000
maar verminderd met het restant van
uw eigenwoningreserve € 20.000 -
Zijn maximale eigenwoningschuld € 85.000
Samen is de maximale eigenwoningschuld € 135.000 (€ 50.000 + € 85.000). Dit is gelijk aan de gehele aankoopprijs van € 210.000 min de totale eigenwoningreserve van € 75.000.
Overgangsrecht tijdelijke verhuur
Als de woning al vóór 1 januari 2010 is verhuurd, kunt u op verzoek ook in aanmerking komen voor de regeling die sinds 2010 geldt. Sinds 2010 kan de woning na afloop van de verhuurperiode weer onder de eigenwoningregeling vallen en kunt u de (hypotheek)rente vanaf dat moment weer aftrekken.
Het overgangsrecht kan ook van invloed zijn op de eigenwoningschuld van de nieuwe woning. De overgang van box 1 naar box 3 op het moment van verhuur was vóór 1 januari 2010 altijd een situatie die gelijk was aan verkoop. Als de waarde van de woning dan hoger is dan de eigenwoningschuld is er een overwaarde. Ging u niet goedkoper wonen? Dan heeft de overwaarde de eigenwoningschuld van de nieuwe woning verminderd. Door de regeling toe te passen die sinds 1 januari 2010 geldt, worden de gevolgen van de bijleenregeling geacht niet te zijn ingetreden. Hierdoor hebt u vanaf het moment dat de woning tijdelijk wordt verhuurd mogelijk een hogere renteaftrek van de nieuwe woning.
Voor het overgangsrecht gelden de volgende voorwaarden:
– op 1 januari 2008 was de woning uw hoofdverblijf
– na 1 januari 2008 stond de woning leeg en te koop
– in afwachting van verkoop werd de woning tijdelijk verhuurd
– op 1 januari 2010 was de woning nog niet verkocht
– u verzoekt om toepassing van het overgangsrecht
– u verklaart zich met het volgende akkoord:
a. de overgang van de tijdelijk verhuurde woning van box 1 naar box 3 merken we niet aan als een vervreemdingsmoment voor de bijleenregeling
b. als de inspecteur een beschikking eigenwoningreserve heeft afgegeven, wordt deze beschikking herzien
c. als de woning opnieuw een eigen woning wordt, geldt dit niet als een verwerving voor de bijleenregeling
Voorbeeld
U koopt op 1 februari 2008 een nieuwe woning voor € 260.000. U leent hiervoor € 260.000. Op 1 maart 2008 verhuist u naar de nieuwe woning. Uw oude woning staat vanaf die datum leeg te koop. De oude woning wordt vanaf 1 juli 2008 tijdelijk verhuurd maar blijft te koop staan. Op 1 april 2010 eindigt de verhuursituatie. De woning staat nog steeds te koop. Vanaf het moment van verhuur gaat de woning over naar box 3 en vervalt de renteaftrek. De waarde in het economisch verkeer van de oude woning is op 1 juli 2008 € 175.000 en de eigenwoningschuld € 100.000. De overgang van box 1 naar box 3 is een vervreemding voor de bijleenregeling. De overwaarde is € 75.000 (€ 175.000 - € 100.000). De eigenwoningschuld van de nieuwe woning, het bedrag waarover de rente aftrekbaar is, wordt hierdoor € 185.000 (€ 260.000 - € 75.000).
Gevolgen toepassing overgangsrecht
Oude woning
De oude woning keert op 1 april 2010 terug naar box 1. De rente over de eigenwoningschuld is vanaf die datum tot moment van verkoop, maar uiterlijk tot en met 31 december 2010, weer aftrekbaar.
Nieuwe woning
De overgang van de oude woning op 1 juli 2008 van box 1 naar box 3 merken we niet aan als een vervreemding. Hierdoor is vanaf 1 juli 2008 renteaftrek mogelijk over € 260.000 tot het moment van verkoop van de oude woning, maar uiterlijk tot en met 31 december 2010.
Bron: www.belastingdienst.nl |
